Les aventures d'un jeune couple de retraités

07 décembre 2013

Critères pour choisir son lieu de vie... / Cas particulier Domaine Lou Capitou

[Alain]

Voici maintenant une petite  conclusion sur cette première prospection, début d'une série que Maria et moi espérons courte mais ce n'est pas gagné...


Des critères pour prospecter

Cela n'aurait aucun sens de conclure globalement sur un projet immobilier dans la mesure où chaque prospect a des attentes très personnelles. Par exemple, la proximité d'une autoroute sera sans doute une opportunité  pour des actifs qui doivent effectuer tous les jours de longs trajets et problématique pour un retraité en quête de calme.
Pour savoir si on veut vivre quelque part, la meilleure technique consiste à procéder ainsi :
1) envisager les contraintes
2) voir si on peut faire avec
3) et si oui, voir si les aspects positifs sont suffisants pour accepter les contraintes.

 

Catalogue des contraintes Domaine Lou Capitou


La synthèse qui est faite ici a donc porté sur le premier point (le plus objectif), laissant à chacun le soin de conclure lui-même sur les deuxième et troisième points (plus subjectifs et personnels).

- Une voiture est indispensable pour vivre dans ce domaine afin d'accéder aux commerces, services et distractions qui font défaut à proximité.
- La route d'accès au domaine est dangereuse pour les piétons et les vélos.
-  Présence de l'autoroute et d'un grand péage entrainant un petit fond sonore permanent et sans doute une certaine pollution.
-  Embouteillages et saturation humaine en été.
-  L'accès aux centres-villes, à la mer ou au massif montagneux n'est ni rapide ni confortable en voiture, inaccessible aux randonneurs à pied et très difficile à vélo.
- Pas d'espaces naturels dans lesquels se balader à côté du domaine ni même à proximité. En effet, les propriétés boisées avoisinantes sont toutes entièrement grillagées. Les divers espaces boisés ne sont accessibles que du regard.
-  Le domaine est situé dans un quartier appelé à s'urbaniser très rapidement (zone industrielle du "pôle production" et du "pôle BTP"). Son aspect campagnard, sa densité humaine et sa densité automobile sont donc appelés à devenir différents de ce qu'ils sont aujourd'hui.
- L'entourage immédiat est pour le moins  "particulier". Le domaine Lou Capitou est en plein milieu des terrains d'une association cataloguée comme secte par un rapport parlementaire !
- Il y a un certain "enfermement". A courte distance, le domaine est directement coincé  entre un camping-caravaning (le Domaine du Bonfin), un quartier résidentiel fermé (le domaine du Capitou, interdit aux non-résidents et empêchant l'accès au massif montagneux) et plusieurs propriétés fermées également. Plus loin, le domaine est pris entre une vaste zone industrielle en construction, l'autoroute, un terrain militaire et d'immenses terrains de camping.
- On peut craindre une trop grande promiscuité avec le Domaine du Bonfin. Les immeubles Lou Capitou donneront sur l'accueil du Domaine du Bonfin, avec le parking, la route principale d'accès de ce dernier ainsi qu'un hôtel . Certains résidents seront donc en permanence exposés aux allées et venues (voitures + piétons) et n'auront pas d'intimité depuis leur balcon.
- Si le risque inondation existe à proximité, c'est surtout le risque incendie qui peut concerner directement le domaine, présent dans une zone à risque très élevée.

Les différents points qui viennent d'être énumérés sont des contraintes objectives. Mais ces informations ne peuvent en aucun cas remplacer votre propre visite sur les lieux afin de juger par vous-même, en fonction de vos propres motivations. En effet, le domaine dispose intrinsèquement de plusieurs atouts intéressants qui pour certaines personnes peuvent vraiment valoir le détour. Je pense surtout pour des actifs. Bonne visite !

<à suivre...>



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04 décembre 2013

Domaine Lou Capitou : les alentours

[Alain...]

Voici la suite de mon anylyse du Domaine Lou Capitou. En espérant que cela aidera quelques prospects...

== Les alentours du domaine ==

Le proche voisinage du domaine se compose, en "descendant",   d'un parc zoologique, du "pôle production", de l'autoroute, du "pôle BTP",  d'un camp militaire et, en "montant",  du "Domaine du Capitou de l'Estérel" et de plusieurs campings.
1)  Le parc zoologique (GM : 43.475844,6.737963)
C'est le seul élément de distraction du quartier. Restructuré récemment, ce parc animalier de 16 hectares a été réduit de volume et ses entrées habituelles modifiées (ne pas se fier aux anciens dépliants publicitaires du zoo). L'accès se fait désormais sur la route qui mène au domaine Lou Capitou, à mi chemin entre le domaine et le rond-point de l'autoroute (GM : 43.474022,6.73259)
( Voir http://www.zoo-frejus.com/acces.php?lang=fr ).  La fréquentation du parc rajoute une circulation supplémentaire tout au long de l'année, indépendante des habitants du quartier. On peut supposer que les futurs "lou capitanais"  n'éprouveront pas le besoin régulier de visiter ce parc et donc que sa présence ne leur apportera pas grand chose en terme de distraction sur le moyen ou long  terme, sauf pour quelques passionnés des animaux.
2)  Le pôle production (GM : 43.472893,6.735336)
Situé à droite en montant au domaine depuis le rond-point de l'autoroute, il s'agit d'une grande zone industrielle en pleine construction. Elle est au tout début de sa réalisation puisque seuls les travaux de terrassement ont commencé. Ainsi une partie des espaces campagnards  que l'on peut croiser actuellement en montant au domaine sont appelés à disparaitre. Destinée à accueillir de nombreuses entreprises, la zone sera sans doute un lieu de circulation important avec des transporteurs, des fournisseurs venant faire des livraisons, et les personnes venant y travailler.
3)  L'autoroute ( GM : 43.470674,6.735603)
Il s'agit de l'autoroute A8. En descendant du domaine on y débouche au niveau du grand "péage du Capitou" (GM: 43.468735,6.729221). C'est également au niveau de ce péage qu'une sortie (n° 38) permet d'accéder au domaine. L'importance du péage (28 voies !) peut laisser craindre (surtout en été car Fréjus est une station balnéaire très fréquentée comme tout le monde le sait) une certaine pollution atmosphérique à cause du point d'engorgement que cela constitue (les véhicules doivent ralentir, faire du sur-place, redémarrer). Le bruit de l'autoroute est audible depuis le futur domaine et de manière assez marquée en soirée quand les bruits de la journée s'estompent. Toutefois des doubles-vitrages sont prévus d'origine pour chacun des appartements du domaine. S'ils sont de qualité cela devrait atténuer la nuisance.
4)  Le pôle BTP ( GM : 43.470612,6.724656)
Voici le descriptif qu'en fait le site de la ville dans un texte qui date de 2011 : « Le chantier d’aménagement du pôle B.T.P. du Grand Capitou a été officiellement lancé en octobre 2009. (...) Sur 17 hectares, dont 11 viabilisés, équipés de quatre bassins d’orage, deux voiries et complétés par des espaces verts, 30 lots de 1000 à 10.000 m2 seront commercialisés. Ce nouvel espace économique (...) permettra d’accueillir « des entreprises du B.T.P. pour environ 75% des lots, et les 25% restants seront réservés à des entreprises de logistique et transport et à un bâtiment dédié aux artisans et professionnels de la construction. (voir http://www.ville-frejus.fr/emploi-logement/developpement-economique/les-zones-dactivites-a-venir/ )
5)  Le camp militaire ( GM : 43.476809,6.719592)
« Malgré un fort désengagement (fermeture de la base aéronavale en 1995, de l’hôpital militaire Jean-Louis), le Ministère de la Défense peut être considéré comme le premier employeur de la commune avec les mille cent militaires du 21e RIMA et l’ensemble des personnels d’accompagnement présents au quartier Lecoq.» (Voir http://fr.wikipedia.org/wiki/Fr%C3%A9jus#Ville_de_garnison_et_centre_administratif )
6)  Le domaine du Capitou de l'Estérel (GM : De  43.479378,6.734079 à 43.491288,6.725947)
C'est le "quartier résidentiel et calme composé de belles villas provençales" dont parlent les publicités. Concrètement il s'agit d'une grande résidence de 400 villas, tout en longueur, faite d'un ensemble de maisons individuelles réparties autour d'une grande route principale serpentant sur des collines. Cette résidence est entièrement entourée par de grandes grilles empêchant tout accès autrement que par l'entrée principale. ( GM : 43.47945,6.734270). Cette entrée se compose d'une porte grillagée massive  coulissante à télécommande pour l'accès voiture et d'une porte à accès verrouillée pour les piétons. Seuls les résidents peuvent entrer. La route qui fait la colonne vertébrale de la résidence (GM : 43.483395,6.73292) est très dangereuse à pied (pas de trottoirs, ni de bas-côtés, voitures roulant vite).  La piscine et la boite de nuit situés tout en haut du domaine ( GM : 43.491569,6.732037) sont également exclusivement réservées aux résidents.
7)  Les campings
Il y a 3 campings :
1/ Le camping du "Pin de la Lègue" (GM : 43.490168,6.717832)
Plus de 2000 emplacements.
(Voir http://www.pindelalegue-locations.fr/index.html )
2/ Le camping de "La Pierre Verte" (GM : 43.485886,6.724874)
450 emplacements, plus 150 emplacements de tentes ou caravanes
(Voir http://www.campinglapierreverte.com/content/fr/decouvrez-le-camping/accueil/11/)
3/ Le camping "Holyday Green" (GM : 43.485178,6.717258)
640 emplacements
(Voir http://www.holidaygreen.com/content/fr/camping-holiday-green-frejus-var/1/ )
8)  Autres propriétés
La vue satellite Google Map  date apparemment de plusieurs années. C'est pourquoi certains terrains apparaissent comme campagnards alors qu'ils viennent d'être urbanisés. Par exemple le terrain à "gauche" du domaine du Bonfin (GM : 43.48039,6.726805) a été acheté par une entreprise agricole. Des infrastructures avec terrassements et maison à étages ont été construites, des plantations installées. L'espace n'est donc plus boisé ni ouvert au promeneur.

 

== Propriétés directement mitoyennes ==

Source de mes informations : cadastre de la Mairie de Fréjus, habitants du Domaine du Capitou, autres autochtones.
Le domaine Lou Capitou occupe une partie d'un terrain qui est en fait entouré entièrement  par 3 propriétés de l'association loi 1901 "Fraternité Blanche Universelle"
-  Au "dessus" (GM : 43.479709,6.730396) et à "gauche" (GM : 43.479943,6.72964),  il est directement mitoyen du "Domaine du Bonfin",
-  A "droite", de l'autre côté de la route menant au domaine (GM : De 43.479036,6.732439 à 43.475423,6.732697), il est mitoyen de  la "Villa Belvédère"
-  Au "dessous" enfin (GM : 43.476801,6.730734), séparé par la zone de biotope et la maison individuelle mentionnés dans un billet précédent, il est bordé par un caravaning annexe du Domaine du Bonfin.
1)  Le "Domaine du Bonfin"
C'est le centre de rencontre international de la Fraternité Blanche Universelle. Concrètement il s'agit d'un camping-caravaning-hôtels équipé d'une immense salle de conférence (1000 places) et regroupant plusieurs centaines de personnes à un  millier selon les périodes de l'année. (Voir http://www.fbu.org/n1_general/bonfin_present.htm).
Une très grande promiscuité est à craindre entre le Domaine Lou Capitou et le Domaine du Bonfin. En effet, le côté des immeubles tourné vers le Domaine du Bonfin n'en sera séparé que par une simple grille et les places de parking aériennes. Soit de 5 mètres environ et sans obstacle visuel. Par ailleurs cette partie du Domaine du Bonfin est son accueil, avec un parking (GM : 43.479807,6.73156) et la route principale d'entrée dans le domaine (GM : 43.479861,6.730369). Il s'agit donc d'un lieu passant (piétons, voitures). Il est donc vraisemblable que les personnes ayant des terrasses tournées vers le Domaine du Bonfin soient à longueur de journée vues par les personnes y circulant et en permanence dérangées par les mouvements sur le parking et sur la route principale du Domaine du Bonfin. On peut mentionner aussi qu'une partie des appartements des bâtiments A et B seront directement en vis à vis avec les fenêtres d'un hôtel (GM : 43.479608,6.730112) du Domaine du Bonfin.
2) Le caravaning annexe
Il s'agit d'un petit caravaning  rattaché au Domaine du Bonfin avec des mobil-homes et des maisonnettes.
3) La Villa Belvédère
C'est le nom donné par les pompiers (voir billet précédent) à une grande villa  au sein du plus grand espace boisé du quartier. Il monte jusqu'aux portes du Domaine du Capitou et descend jusqu'au parc zoologique. C'est cet espace qui donne l'impression de nature depuis une vue satellite, ou à pied depuis la route menant au Domaine. Toutefois il est totalement privé et grillagé et donc absolument inaccessible aux promeneurs.

 == Ce qui se dit sur l'association Fraternité Blanche Universelle ==
L'agence immobilière parle de "gentils agriculteurs" pour désigner les personnes présentes sur le Domaine du Bonfin. Toutefois cette activité agricole n'est pas confirmée par les habitants du quartier, par le cadastre ou par les vues satellites. On en restera donc à l'idée d'un centre de conférences et d'un camping-caravaning.
De manière plus générale, l'association qui possède ce domaine est mentionnée sur Internet en des termes qui donnent à réfléchir et qu'il n'est pas possible de passer sous silence.
Pour commencer, l'association Fraternité Blanche Universelle est répertoriée dans le rapport parlementaire "fait au nom de la commission d'enquête sur les sectes" du 22 décembre 1995 (Président : Alain Gest, rapporteur Jacques Guyard) comme étant une "secte".
Ce rapport est consultable en ligne à l'adresse suivante : http://www.assemblee-nationale.fr/rap-enq/r2468.asp .
Sur Internet les avis sur ce mouvement religieux sont très variables et contradictoires. Les uns en disent du bien, d'autres du mal. Ce qui est sûr c'est que certains sites qui se prétendent spécialisés dans les sectes sont très alarmistes : «La FBU d'aujourd'hui doit toujours être considérée comme une organisation dangereuse dont l'effet peut être désastreux sur certaines personnes» (Voir http://www.prevensectes.com/fbu2.htm).
Impossible de savoir s'il s'agit d'un point de vue objectif, d'un avis partisan ou de simples calomnies comme on en trouve si souvent sur Internet.
Le mieux est de juger ce "mouvement" par ce qu'il présente de lui-même. J'ai relevé par exemple  deux exemples des pratiques religieuses quotidiennes de l'association : le culte du soleil et les gymnastiques collectives (Voir http://www.youtube.com/watch?v=RvJknqRzx7M ).
J'ai appris aussi que l'association possède ou fréquente encore plusieurs autres terrains dans le quartier proche de Lou Capitou, qui est donc complètement "cerné" par cette association :
- Le "rocher de la prière" où les membres de l'association se réunissent pour adorer le soleil en récitant des prières. Cette zone naturelle n'offre donc pas de possibilités de ballades sans risquer de se faire attraper par les adeptes pour violation de leur lieu de culte et affronter d'après ce qu'on nous a dit des équipes de surveillance "musclées" avec vigiles et chiens de garde.
- "L'étang", un immense terrain en partie naturel avec de petites constructions mais grillagé et fermé au promeneur.
J'ai enfin été le confident d'une petite indiscrétion naïve d'une personne qui croyant me rassurer m'a révélé au passage que plusieurs appartements ont déjà été réservés par des membres de la Fraternité Blanche Universelle qui souhaitent venir habiter près de leur lieu de culte.
Ainsi, habiter dans le domaine "Lou Capitou" c'est accepter de vivre en plein milieu des terrains de l'association FBU et d'avoir également pour voisins de palier de nombreux adeptes !!! Ce n'est donc pas un voisinage "neutre".

Dans mon prochain billet je donnerai les critères pour choisir une nouvelle résidence et je conclurai avec l'exemple du Domaine Lou Capitou. Dans encore un autre billet je parlerai d'un autre domaine que je viens de visiter. Mais quelque chose me dit que Maria devrait faire une "sortie" avant...  ;-)

<à suivre>

 

 

 

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20 novembre 2013

Domaine Lou Capitou (Fréjus)

[C'est Alain aux manettes...]

Aujourd'hui je vais faire un topo sur la première résidence que nous avons visitée. La présentation est forcément un peu sèche, mais je pense qu'elle sera très utile à ceux qui voudront des infos pertinentes s'ils sont prospects comme moi et Maria.

 

=== Aide cartographique ===

Afin de bien localiser les différents lieux mentionnés, je vous invite à utiliser le site "Google Maps" : https://maps.google.fr/

- Quand j'indiquerai  dans ce qui suit une référence chiffrée précédées par la mention "GM" il s'agira des coordonnées  du lieu dans le site Google Map. Elles permettent d'accéder à une cartographie via le site en les insérant dans la zone de saisie en haut de la page du site. Un conseil : cliquer sur le bouton "Satellite" (à droite) pour passer du mode "plan" par défaut au mode "image satellite", bien plus parlant.

- Sur les cartes le lieu demandé est indiquée par une flèche verte (ne pas s'occuper de l'autre pictogramme, celui qui contient la lettre A, car ce n'est pas lui qui indique la position, ni même les bonnes indications sur la zone). Il faut parfois zoomer sur la carte afin de voir certains éléments au niveau ou sous la flèche verte.

- Attention : les images satellite qui sont présentées par Google Maps datent de quelques années et ne reflètent pas fidèlement la topographie actuelle de la région, impactée par de nombreux chantiers terminés ou en cours.

- Pour utiliser les coordonnées Google Maps avec un GPS voir : http://googlexxl.blogspot.fr/2007/07/convertir-coordonnees-gps-dans-google.html

 

== Le domaine Lou Capitou ==

Le domaine "Lou Capitou" est donc notre première "tentation" en pays varois Il s'agit d'un projet immobilier situé dans la banlieue de Fréjus en direction du massif de l'Estérel Il est à quelques centaines de mètres de l'autoroute A8  (à proximité de la sortie n°38 et plus précisément du grand "péage du Capitou")  ( voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/situation.html )
NB Les parties en vert sur ce plan ne représentent pas les espaces verts actuels, bien plus restreints suite aux nombreux chantiers. GM : 43.479509,6.729871

 

== Nature du projet ==

- A terme le projet Lou Capitou doit se constituer  de 4 immeubles d'appartements pour un total de 89 logements. Pour un plan de masse voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/plan-de-masse.html.

- Les quatre immeubles sont de type R+3 c'est-à-dire qu'ils ont trois étages en plus du niveau rez-de-chaussée. Il y a des 2 pièces, des 3 pièces et des 4 pièces. Plusieurs appartements ont des terrasses privatives. Les immeubles (non standing) d'architecture moderne offrent les équipements de base actuels (double vitrage et sécurisation digicode).

(voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/prestations.html)

La résidence est fermée par une grille sécurisée et dispose de places de parking aériennes ainsi que de places de parking en sous-sol, à acheter en sus de l'appartement.

 

== La présentation publicitaire ==

Maria et moi avons découvert ce domaine au détour de plusieurs publicité durant notre séjour chez Maryse et Bernard. Voici le texte de deux d'entre elles :

1) Dans le magazine Refleximmo, en pleine-page du n°314 (du 11 septembre au 2 octobre 2013), édition du var, page 5 : 
«Domaine Lou Capitou : la pleine nature... proche de la ville. Nouveau à Fréjus. Colline du Capitou / du 2 aux 4 pièces / parc boisé classé / environnement calme / résidence sécurisée / proche axes routiers. Le Domaine Lou Capitou s'inscrit en lisière d'un parc boisé classé et protégé au cœur d'un quartier résidentiel et calme. À quelques minutes du centre de Fréjus, la résidence à l'architecture contemporaine propose des appartements du 2 au 4 pièces dotés de belles terrasses donnant sur le parc arboré de 3 hectares riches d'une flore et d'une faune protégées [biotope].»

2) Extrait du descriptif publicitaire issu de la plaquette du promoteur :
«Domaine Lou Capitou, la pleine nature... proche de la ville. Un site unique, en communion avec la nature... Les 2 immeubles de la résidence "Domaine Lou Capitou" s'inscrivent en lisière d'un parc boisé classé et protégé, au coeur d'un quartier résidentiel et calme composé de belles villas provençales. Située à quelques minutes du centre de Fréjus, niché entre les massifs des Maures et de l'Esterel, la résidence propose des appartements du studio au 4 pièces dotés de belles terrasses donnant sur le parc arboré de 3 hectares riche d'une flore et d'une faune protégées. Une architecture agréable en communion avec l'environnement, des plans étudiés avec soin et des prestations de qualité complètent harmonieusement cet ensemble. "Domaine Lou Capitou", un emplacement de choix pour vivre Fréjus au calme, en pleine nature, proche des axes routiers.»

 

== Organisation de la vente ==

- Il n'y a pas d'appartement témoin et la vente des appartements est uniquement sur plan. Le promoteur s'appelle "Constructa" (www.constructa-vente.com). L'espace de vente est situé sur la route départementale 37 au rond-point du Gargalon (83600 Fréjus). La vente a commencé au cours de l'été 2013.

- Quelques liens pointant vers des sites immobiliers faisant la promotion du projet :
1) http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/index.html
2) http://www.explorimmoneuf.com/programme/detail-28320033
3) http://www.selogerneuf.com/annonces/investissement/appartement/frejus-83/exterieurs/79748763.htm
4) http://www.seloger.com/immobilier/achat/immo-frejus-83/quartier-exterieurs/bien-appartement/
5) http://immo-neuf.lavieimmo.com/appartement-loi-duflot-frejus-33988/domaine-lou-capitou-20894/#map

 

== Calendrier ==

- Le chantier n'a pas commencé. Le lieu est pour l'instant un terrain vierge et naturel (une prairie avec des groupes d'arbres épars). Le chantier se déroulera en deux étapes.
- La première tranche des travaux fera sortir de terre 2 immeubles a priori dès 2014. La livraison est prévue pour le 3ème trimestre 2015. ( voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/situation.html  ; en haut de la page). Il s'agit des immeubles qui s'appellent "A" et "B" sur le plan de masse (voir lien dans § "nature du projet").
- Une seconde tranche en fera sortir deux autres à une date ultérieure non précisée. Il s'agit des immeubles qui s'appellent "C" et "D" sur le plan de masse.

 

== Conditions d'accès à la propriété ==

- La première tranche se composera de 2 immeubles en accession libre (pas de conditions d'accès) pour un total de 43 appartements.
- La deuxième tranche se composera de 2 immeubles avec du locatif aidé (HLM) composé de 38 logements et de l'accession maîtrisée composée de 8 appartements.

 

== Coût des appartements ==

- J'ai relevé auprès de diverses sources le prix moyen du m² pour du neuf dans le quartier de Fréjus.
1) LaCoteImmo : 3871 €
(voir http://www.lacoteimmo.com/prix-de-l-immo/vente/provence-alpes-cote-d-azur/var/frejus/830061.htm)
2) MeilleursAgents : 3827 €
(voir http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/frejus-83600/)
3) EffiCity 3877 €
(voir http://www.efficity.com/prix-immobiliers/provence-alpes-cote-d-azur/var/prefecture-draguignan/frejus_z79335/#11.00/43.4718/6.7638)
- J'ai effectué ensuite un calcul effectué sur plusieurs appartements (octobre 2013) à partir des tarifs du promoteur.
( voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/lots.html

2 pièces
Bât A : 184 000 / 47 m²          soit      3915 le m²
Bât B : 197 000 / 51,17 m²     soit      3850 le m²
Bât A : 208 000 / 51,17 m²     soit      4065 le m²

3 pièces
Bât B : 270 427 / 66,04 m²     soit      4094,89 le m²
Bât B : 248 274 / 66,75 m²     soit      3719,46 le m²
Bât B : 303 527 / 77,19 m²     soit      3932,20 le m²

4 pièces
Bât A : 324 354 / 86,21 m²     soit      3762,37 le m²
Bât B : 382 773 / 89,43 m²     soit      4280,14 le m²

- Il ressort de cette analyse que le coût de ces appartements est dans la norme des prix moyens de la région, peut-être légèrement plus élevé mais pas de beaucoup. Reste à rapporter cette constatation au niveau de l'équipement proposé d'origine, que chacun appréciera selon ses propres critères.

 

== A propos du "parc" ==

- Le domaine est annoncé (voir les descriptifs publicitaires cités précédemment) comme ayant un «parc classé en lisière d'un environnement biotope»  ou encore un «parc arboré de 3 hectares riches d'une flore et d'une faune protégées». Toutefois le plan de masse du domaine ne montre aucun parc rattaché au domaine. Seules figurent de petites zones de pelouses comme il en existe dans la très grande majorité des ensembles immobiliers de ce type.

-  Après avoir pris les renseignements auprès du service d'urbanisme de la ville de Fréjus (voir http://www.ville-frejus.fr/emploi-logement/urbanisme/), auprès du cadastre (voir http://www.cadastre.gouv.fr/scpc/rechercherParReferenceCadastrale.do ) et auprès de différentes personnes vivant dans le quartier, il ressort les informations qui suivent.

- En fait, le domaine va être construit sur un terrain de 6 hectares (au cadastre : parcelle AD166) qui va être morcelé à l'occasion de la construction du domaine. En effet, ce terrain contient des espèces protégées (flore et faune) ( voir le Dossier d'étude environnementale, document consultable en Mairie de Fréjus). La construction du domaine va nécessiter la destruction d'une partie de ces espèces protégées. Afin de compenser leur destruction (interdite par la loi), une partie du terrain est sanctuarisée par une "mesure compensatoire" qui consiste à créer deux "zones de biotopes" (1). C'est à dire deux zones protégées selon divers critères comme par exemple la présence de grilles (2) et un accès interdit aux piétons ou aux cycles, etc. (3)

(1) «Les biotopes sont des aires géographiques protégées par des mesures réglementaires : les arrêtés de protection de biotope. Ceux-ci ont pour objectif de prévenir la disparition d’espèces protégées.  (...) [Ils consistent] essentiellement en interdiction d’actions ou d’activités (...). Les interdictions édictées visent le plus souvent : (...) la destruction de talus ou de haies, les constructions, (...), le camping, les activités sportives (...), la circulation du public, la cueillette...» ( voir http://www.developpement-durable.gouv.fr/Les-mesures-de-protection.html )
(2) «La SEM "Fréjus Aménagement" prendra à sa charge la clôture des zones de protection du biotope évaluée à 100.000 €, ainsi que les frais inhérents à la gestion du site (débroussaillement, gestion du comité de suivi) évalués à 15.000 € par an.» ( voir le Dossier d'étude environnementale, document consultable en Mairie de Fréjus )
(3) «Les mesures de protection visent à prévenir la destruction ou l'altération des biotopes par piétinement, arrachage, enlèvements de la végétation ou du substrat. Il est proposé  d'interdire la circulation des piétons en dehors des chemins indiqués sur le plan ci-joint, sauf pour les propriétaires et leurs ayants-droits. » ( voir le Dossier d'étude environnementale, document consultable en Mairie de Fréjus )

- Il est à noter toutefois que le plan en question ne montre aucun chemin ouvert aux résidents.
- Ainsi, d'un terrain actuellement en un seul morceau, on passe à un découpage en 4 parcelles :
--- 1 parcelle pour le domaine lui-même (GM : 43.479509,6.729871)
--- 2 parcelles distinctes qui deviendront les zones de biotope (1ère zone, GM : 43.478713,6.72839; 2ème zone, GM : 43.477942,6.731239)
--- 1 parcelle entre les deux zones de biotope, a priori laissée au propriétaire initial du terrain entier et qui conservera sa petite maison (GM : 43.478343,6.729302 ; zoomer une fois ou deux pour bien voir la maison au niveau de la flèche verte)

- En résumé, le "parc" en question, en plus d'être assez petit en absolu, ne fera pas partie du domaine et ne sera pas ouvert à la promenade des résidents. Pour les habitants de la résidence il s'agira en fait d'un élément de décoration, sous forme d'espace naturel visible derrière des grilles depuis les pelouses du domaine ou depuis certains appartements.

 

== La route d'accès au domaine (GM : 43.478732,6.732086) ==

- Le seul moyen d'accéder au domaine est une route qui passe devant l'une des bordures du domaine.
Cette route est très fréquentée (pratiquement une voiture par minute en début d'après-midi en septembre) notamment par les voitures qui viennent ou vont au domaine du Capitou. Elles roulent assez vite et sans précaution particulière... Aucun aménagement n'a été prévu pour les piétons (les trottoirs sont inexistants et il n'y a pas de bas côtés car les grillages des propriétés sont directement au bord de la route). Attention donc à ne pas se faire heurter par un véhicule si on parcourt la route à pied ! D'autant plus qu'il y a des virages qui cachent la visibilité aux automobilistes.
- En partant du domaine on peut descendre ou monter cette route.
- En descendant la route, on se retrouve à un rond-point (GM : 43.470923,6.732298) dont l'une des sorties est un accès immédiat à l'autoroute (GM : 43.470627,6.733266) et l'autre un accès à un pont traversant l'autoroute (GM : 43.469903,6.732826) et permettant de joindre les villes de Fréjus ou Saint-Raphaël après avoir traversé des quartiers semi-urbains et semi-industriels parsemés de champs, de campings et de petites propriétés campagnardes avec maisons individuelles ou lotissements.
- En montant la route, dès la sortie du domaine, celle-ci bifurque en deux et va d'un côté (sur la droite) vers le domaine du "Capitou de l'Estérel" (GM : 43.479083,6.73347) et de l'autre (sur la gauche) vers des campings-caravanings (GM : 43.482197,6.730101). La route semble se terminer quelques kilomètres plus loin en un cul de sac dans les deux cas, mis à part des chemins de terre qui quittent la route principale pour terminer devant différentes propriétés (maisons, petites exploitations, campings) ou retourner vers le Capitou.

 

== Moyens de déplacement ==

Que ce soit à cause de l'organisation des routes (trottoirs absents, pas de pistes cyclables, circulation automobile importante, relief) ou à cause des distances à parcourir, il n'est pas envisageable de se déplacer à pied ou à vélo pour faire ses courses, accéder aux services, aux lieux de distractions, etc.  Avoir une voiture est donc indispensable.

 

== Accès aux centres-villes et à la mer ==

- Il n'est pas envisageable de rejoindre à pied la mer ou les centres-villes de Fréjus ou Saint-Raphaël compte tenu de la trop grande distance et du manque d'infrastructures pour les piétons. Cela semble également trop long et dangereux à vélo en l'absence de pistes cyclables et vu l'effort physique à fournir avec un relief changeant.
- En été, l'accès à la mer est contraignant à cause des nombreux embouteillages aux abords de la ville et de l'autoroute. Aux heures de pointe (10h30-14h30), il faut au moins une heure pour se rendre du domaine à la plage ! Se garer sur place est également une contrainte (il faut parfois attendre longtemps pour qu'une place se libère) et les parkings sont tous payants.

 

== Accès aux commerces ==

Il n'y a actuellement aucun commerce (boulangerie, épicerie, boucherie,  librairie, etc.) à proximité. Le domaine du Capitou ne dispose pas de commerces ou n'en donne pas l'accès aux non-résidents. Deux possibilités s'offrent alors : soit rejoindre les centres-villes de Fréjus et Saint-Raphaël (à éviter car peu pratiques d'accès et souvent trop modestes en équipements), soit rejoindre la zone commerciale la plus proche qui est à Puget Sur Argens (GM : 43.444071,6.704546). Elle est assez fournie (grande surface, plusieurs grandes enseignes de l'aménagement, du bricolage et des loisirs, etc.).

 

== Accès aux services ==

Il n'y a aucun service dans le quartier (poste, administrations, crèches, écoles, etc.)

 

== Accès au massif montagneux (GM : 43.495997,6.73522) ==

La configuration du lieu est telle que pour accéder au massif montagneux il faut obligatoirement traverser tout le domaine du Capitou ! Comme celui-ci est interdit aux non-résidents (sans parler du danger que représente sa route elle aussi non prévue pour les piétons), il est donc très compliqué voire impossible de partir en randonnée vers le massif à pied depuis le domaine Lou Capitou. On est donc contraint d'utiliser sa voiture, de descendre vers l'autoroute puis de prendre diverses petites routes pour faire le détour jusqu'au massif (GM : 43.493125,6.738303)

 

== Risque incendie et risque inondation pour le domaine ==

J'invite les lecteurs à se reporter à mon billet précédent où j'ai fait l'analyse générale de ces deux risques dans la région de Fréjus. Pour ce qui concerne le domaine Lou Capitou voici les précisions que je peux apporter.

1) Risque inondation
Etant situé en haut d'une colline, le Domaine Lou Capitou ne devrait pas craindre les inondations par des eaux stagnantes (débordement de fleuves, etc). Cependant, en cas de forte pluie, le domaine Lou Capitou étant située en contrebas du Domaine du Capitou (je parlerai des "voisins" du domaine Lou Capitou dans un autre billet), on peut craindre qu'il soit le point de convergence de son eau de ruissellement. Des mesures ont sans doute été prises par les architectes de Lou Capitou pour éviter les inondations du parking souterrain ou des zones de pelouse. Donc le risque parait assez faible. Par contre des inondations frappent régulièrement (risque annuel) d'autres secteurs très voisins comme la route menant à Puget Sur Argens (Centre commercial). Donc cela peut créer des contraintes ponctuelles à certaines périodes de l'année.
2) Le risque incendie
Le domaine est situé dans une zone à haut risque du point de vue incendie (se mettre en relation avec la mairie ou les pompiers de Fréjus pour obtenir la cartographie des  zones de danger du secteur). Il y a même eu récemment un incendie dans la propriété juste en face du domaine, de l'autre côté de la petite route (à quelques dizaines de mètres  du domaine donc). C'était en juin 2009. Voici comment la presse locale a rapporté l'histoire :
«Plus de peur que de mal hier au Capitou où un départ de feu aurait pu avoir des conséquences autrement plus dramatiques. L'incendie est parti vers 13 h 40 en bordure du chemin du Bonfin (...) les flammes sont rapidement remontées en direction de la villa « Belvédère » (...) Un imposant dispositif a été engagé car le sinistre aurait pu menacer l'important lotissement du Domaine du Capitou de l'Estérel, situé en pleine pinède. (...) Onze engins lourds et une cinquantaine de sapeurs-pompiers (...) sont ainsi intervenus, épaulés par les largages de trois hélicoptères bombardiers d'eau, un Écureuil stationné au 21e RIMa et deux Bell basés au Luc. (...) sous les yeux des propriétaires de la villa qui, en guise de jardin, sont aujourd'hui entourés d'1,5 hectare de broussailles et de sous-bois calcinés.»  (voir http://www.varmatin.com/article/societe/frejus-le-capitou-a-eu-chaud.25248.html )
Le risque incendie est donc réel et pas du tout négligeable.

Dans mon prochain billet je parlerai des alentours du domaine.

<à suivre...>

 

 

 

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17 novembre 2013

Risques incendie et inondation dans le Var

[Alain]

 C'est donc parti pour quelques analyses peut-être un peu rebutantes mais bien nécessaires pour qui s'intéresse vraiment au sujet.

Dans toutes les actes de vente actuels (autant que je sache !) doivent obligatoirement figurer un certain nombre d'informations sur les "risques" (intérieurs et naturels) du lieu où se trouve le domicile convoité. Il y a ainsi les risques liés à l'amiante, au plomb, etc... Au moins avec du neuf (notre objectif) la question des matériaux "d'intérieur" dangereux ne se pose pas. Reste les risques naturels.

Qu'en est-il pour Fréjus / Saint-Raphael ? Bon c'est sûr il n'y a pas de risques de typhon comme il  vient d'y en avoir aux Philippines ! Mais la région n'était pas non plus totalement tranquille. Il y a en fait deux risques clairement identifiés : le risque inondation et le risque incendie.

Je vais maintenant traiter ça en donnant des liens internet et des citations dès que possible, histoire d'être le plus objectif possible.

 

=== Le risque inondation ===

De manière générale, le Var est confronté à des risques d'inondations non négligeables

(voir http://www.ladepeche.fr/diaporama/inondations-le-var-devaste/474450-5.html )

 Pour information "Puget sur Argens" est une ville voisine de Fréjus / Saint-Raphael. Elle est significative car elle constitue l'un des accès à ces deux villes et offre la plupart des commerces qui manquent à Fréjus / Saint-Raphael.

Voici quelques "témoignages" que j'ai relevé sur internet :

- «Inondations (...) Les violentes précipitations qui se sont abattues sur notre commune le 26 Octobre 2012, ont donné lieu à l’instruction d’une demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. »

(voir http://www.pugetsurargens.fr/modules/news/article.php?storyid=444 )

- «Les pluies torrentielles qui se sont abattues depuis vendredi 4 novembre (2011) dernier sur l’Est-Var ont provoqué de nouvelles inondations d’importance sur la région de Fréjus, notamment les points sensibles que sont la plaine de l’Argens ou encore la zone d’activités de La Palud (...) Mais c’est surtout l’exceptionnelle intensité de ces précipitations conjuguée en un laps de temps extrêmement court qui a fait déborder les cours d’eau et engendré cette nouvelle catastrophe après celle de juin 2010.»

(voir http://www.ville-frejus.fr/2011/inondations-la-ville-au-cote-des-sinistres )

- «Inondations de juin 2010 dans le Var. La crue a également touché (...) Fréjus, Roquebrune-sur-Argens ou encore Puget-sur-Argens, dans la plaine de l'Argens. Elle a fait 26 morts et disparus. Il s'agit d'une des plus graves catastrophes civiles de la France contemporaine.»

(voir http://fr.wikipedia.org/wiki/Inondations_de_juin_2010_dans_le_Var )

- «La Palud. La déprise des terrains agricoles a peu à peu permis l’installation progressive de nombreuses activités artisanales et commerciales (...) plus d’une centaine d’entreprises y sont installées (...) le caractère inondable de la zone a totalement été oublié jusqu’en décembre 2006 date à laquelle la zone a été submergée par une inondation durant la nuit. Ensuite, en 2010, un nouvel épisode orageux fut à l’origine d’une autre inondation et enfin en 2011, rebelote !»

(voir  http://www.preventimmo.fr/inondations-du-var-analyse-expert )

 

=== Le risque incendie ===

 De manière générale, le risque incendie (forestier) est aussi très important dans la région du Var. Non seulement  en fréquence mais aussi la plupart du temps en intensité (par exemple : 14 000 ha ont été brûlés en 2003 !).  Le phénomène est tellement important que l'Etat a mis en place plusieurs pages au sujet de la gestion des feux de forêts dans le var sur son site. On peut y lire :  «Le Var est le département le plus boisé de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (58% de sa superficie soit plus de 350 000 ha). En ajoutant ses 68 000 ha de landes, le territoire est constitué à 70% d’espaces combustibles. (...)  Chaque été, 120 incendies en moyenne détruisent 2300 ha de forêt. (...) Les feux de forêt sont très coûteux en termes d’impact humain, économique, matériel et environnemental. La disparition de la couverture végétale aggrave les phénomènes d’érosion et les conditions de ruissellement des eaux superficielles. La destruction des paysages suite au passage des flammes a un fort impact visuel pour la population. Les incendies répétitifs détruisent de façon quasiment irréversible le patrimoine naturel.»

( voir http://www.var.gouv.fr/campagne-feux-de-forets-2013-dans-a3399.html )

 C'est plus particulièrement vrai dans le secteur de Fréjus : «L'incendie n'est pas un phénomène récent, mais aujourd'hui le risque incendie s'aggrave (...).  L'expansion de Frejus et des peuplements forestiers au détriment des terres agricoles a fait augmenter le couvert forestier et les contacts entre urbanisation et espaces naturels sensibles. »

(voir http://www.prevention-incendie-foret.com/dossier/acces-aux-massifs.php#.UmTK5RBn1tQ)

 Presque chaque année des incendies forestiers se  déclarent à Fréjus dont certains ont été d'une importance telle que cela a déjà entrainé l'évacuation des campings ou du camp militaire voisin !!!  Un exemple parmi tant d'autres le 5 juillet 2005 :  «Le feu, qui s'est propagé d'ouest en est dans des zones boisées, "a parcouru 800 hectares, ce qui représente 650 hectares brûlés". (...) Le feu a également brièvement pénétré dans le périmètre du camp militaire du 21e régiment d'infanterie de marine (RIMA) de Fréjus, avant d'être arrêté par une digue. (...) Plus d'une vingtaine de groupes d'intervention, soit au total 500 hommes [sapeurs pompiers] et 64 véhicules, avec l'appui aérien de neuf avions et deux hélicoptères bombardiers d'eau, ont été dépêchés sur les lieux. (...) "5 000 personnes" selon les pompiers, ont évacué ces campings de Fréjus. (...) "J'ai toujours peur, je ne suis pas surprise. J'ai toujours dit que le feu arriverait dans le camping, il y a trop de pins, ça fait des semaines que je dis qu'on va cramer", a témoigné Sylvie A., âgée d'une quarantaine d'années, qui occupe un mobil- home à l'année au camping du Pin de la Lègue, à Fréjus. (...) Deux pompiers ont été légèrement blessés. »

(voirhttp://www.lemonde.fr/international/article/2005/07/06/incendies-dans-le-var-des-milliers-de-personnes-evacuees_669827_3210.html )

 Le dernier incendie en date dans le quartier de Fréjus date du 21 août 2013 : «Un incendie s'est déclaré sur les hauteurs de Gonfaron aux alentours de 17 heures. D'importants moyens ont été engagés pour circonscrire le sinistre qui a détruit 2,5 ha de végétation.»

(voir http://www.varmatin.com/brignoles/diapo-deux-hectares-incendies-aux-portes-de-gonfaron.1376025.html)

 On prend même l'exemple de Fréjus comme sujet d'étude auprès des étudiants : «Région touristique très fréquentée en période estivale, l’agglomération de Fréjus et ses espaces forestiers sont régulièrement affectés par des incendies. En quoi les actions de la gestion du risque s’inscrivent-elles dans les volets viable, vivable et équitable du développement durable ?»

(vu sur Eduscol, le portail Education Nationale des professionnels de l'éducation. Entrer les mots "incendies" et "Fréjus" dans le moteur de recherche du site et cliquer sur le lien "les incendies de forêt dans la région de Fréjus".)

 

Conclusion :

- Si les inondations à Fréjus ne seront jamais aussi grave que l'explosion du barrage de Malpasset en 1959, les informations recueillies nous montrent que le risque d'être confronté à l'eau dans le secteur de Fréjus / Saint-Raphael existe. Ainsi il convient de bien se renseigner sur les emplacements des nouvelles constructions afin de savoir si il y a une probabilité importante ou pas d'y être confronté. Le risque inondation est un risque qui n'est habituellement pas trop difficile à prévoir car il a souvent lieu aux mêmes endroits d'années en années.  Donc en enquêtant un peu dans les archives d'une ville ou dans les médias, il est possible de savoir à quoi s'attendre.

- Le risque d'être confronté au feu dans le secteur de Fréjus / Saint-Raphael n'est pas nul non plus ! Et là le risque est beaucoup plus sournois. En effet, dépendant du vent et du point de départ des foyers, se montre en général assez imprévisible.

 Voilà donc ce qu'on pouvait dire sur ces deux types de risques... La prochaine fois je vous parlerai du premier "domaine" auquel nous nous sommes intéressés Maria et moi. Vous verrez qu'au delà des apparences il y avait quelques surprises au rendez-vous...

 <à suivre>

Posté par marialainventura à 21:19 - Commentaires [0] - Permalien [#]

15 novembre 2013

Alain première...

Aujourd'hui c'est Alain aux commandes...   ;-)

Comme Maria le disait hier nous avons décidé de flirter avec le beau pays varois. Dans quelques temps je vais partir en mission dans le pays de Gérard Philippe (Ramatuel) et des Gendarmes (de Saint Tropez) où plusieurs petites résidences sympas sont à visiter.

Mais je peux dès à présent parler de notre première tentative pour nous trouver notre place au soleil. Devinez ? Fréjus et Saint Raphael bien sûr... Stations balnéaires qu'on ne présente plus, cible première de notre coeur. Quelle aventure et que de surprises comme le disait Maria.

Sans entrer dans tous les détails je vous livrerai demain les premières analyses générales que j'ai pu mener sur le quartier. En espérant ne pas être trop "technique" et être utile.

<à suivre...>

Posté par marialainventura à 20:21 - Commentaires [0] - Permalien [#]

14 novembre 2013

Maria est là...

Nous y voilà ! Après des années de dur labeur à bosser sans vraiment profiter de la vie, mon mari et moi commençons une nouvelle vie... L'heure de la retraite a enfin sonné pour Alain qui a dit  adieu à ses collègues il y a peu de temps.  Quant à moi je viens de laisser ma place au magasin. Les enfants et tantine, je n'en doute pas, sauront reprendre le flambeau.

Les enfants nous ont poussé à faire ce blog mais nous avons fixé les conditions : pas de voyeurisme gratuit sur nos vies mais uniquement le partage d'expériences de vie qui peuvent être utile à tous. Donc plus du pratique que du mélo.

Pas évident de regrouper tout ce qu'on a déjà à dire en à peine quelques mois. Les thèmes ne manquent pas mais assurément le premier d'entre eux est celui qui nous mobilise actuellement : notre "migration" vers le soleil.

Alain et moi en avions envie depuis longtemps de nous installer dans des contrées plus chaleureuses. Le Nord de la France c'est bien question loisirs culturels mais qu'est-ce que le ciel est bas ! Notre première décision de jeunes retraités est donc résolue : nous partirons vivre sous le Soleil du sud de la France. La culture c'est bien, la nature c'est mieux que bien ! Comme nous avons déjà des amis là-bas (coucou à Maryse et Bernard !) nous mettrons donc cap sur le Var pour commencer. Sinon nous tenterons le Languedoc, ce qui serait un juste retour aux sources vu nos origines familiales.

Cet été nous avons commencé à prospecter plusieurs appartements, sur plan ou juste sortis de terre. Nous ne changerons pas d'avis : nous voulons du neuf. Cela a fait de chouettes balades, des découvertes inattendues mais aussi quelques déceptions. La vraie surprise c'est que nous ne nous attendions pas à la complexité des choses. En fait c'est là une véritable quête aventureuse avec des obstacles et des rebondissements. Ceux qui le connaissent savent qu'Alain a le soucis du détail et son ancien métier n'y est pas pour rien. Il sera donc à même que moi de relater notre "enquête". Je lui laisserai donc la parole pour ce  "dossier".

A suivre...

Posté par marialainventura à 16:49 - Commentaires [0] - Permalien [#]

10 novembre 2013

Pour nous la vie va commencer... !

"Pour moi la vie va commencer" (sur un air des années 60)  ;-)

C'est donc fait : nous avons crée notre blog... L'aventure peut commencer...

Posté par marialainventura à 18:12 - Commentaires [0] - Permalien [#]