[C'est Alain aux manettes...]

Aujourd'hui je vais faire un topo sur la première résidence que nous avons visitée. La présentation est forcément un peu sèche, mais je pense qu'elle sera très utile à ceux qui voudront des infos pertinentes s'ils sont prospects comme moi et Maria.

 

=== Aide cartographique ===

Afin de bien localiser les différents lieux mentionnés, je vous invite à utiliser le site "Google Maps" : https://maps.google.fr/

- Quand j'indiquerai  dans ce qui suit une référence chiffrée précédées par la mention "GM" il s'agira des coordonnées  du lieu dans le site Google Map. Elles permettent d'accéder à une cartographie via le site en les insérant dans la zone de saisie en haut de la page du site. Un conseil : cliquer sur le bouton "Satellite" (à droite) pour passer du mode "plan" par défaut au mode "image satellite", bien plus parlant.

- Sur les cartes le lieu demandé est indiquée par une flèche verte (ne pas s'occuper de l'autre pictogramme, celui qui contient la lettre A, car ce n'est pas lui qui indique la position, ni même les bonnes indications sur la zone). Il faut parfois zoomer sur la carte afin de voir certains éléments au niveau ou sous la flèche verte.

- Attention : les images satellite qui sont présentées par Google Maps datent de quelques années et ne reflètent pas fidèlement la topographie actuelle de la région, impactée par de nombreux chantiers terminés ou en cours.

- Pour utiliser les coordonnées Google Maps avec un GPS voir : http://googlexxl.blogspot.fr/2007/07/convertir-coordonnees-gps-dans-google.html

 

== Le domaine Lou Capitou ==

Le domaine "Lou Capitou" est donc notre première "tentation" en pays varois Il s'agit d'un projet immobilier situé dans la banlieue de Fréjus en direction du massif de l'Estérel Il est à quelques centaines de mètres de l'autoroute A8  (à proximité de la sortie n°38 et plus précisément du grand "péage du Capitou")  ( voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/situation.html )
NB Les parties en vert sur ce plan ne représentent pas les espaces verts actuels, bien plus restreints suite aux nombreux chantiers. GM : 43.479509,6.729871

 

== Nature du projet ==

- A terme le projet Lou Capitou doit se constituer  de 4 immeubles d'appartements pour un total de 89 logements. Pour un plan de masse voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/plan-de-masse.html.

- Les quatre immeubles sont de type R+3 c'est-à-dire qu'ils ont trois étages en plus du niveau rez-de-chaussée. Il y a des 2 pièces, des 3 pièces et des 4 pièces. Plusieurs appartements ont des terrasses privatives. Les immeubles (non standing) d'architecture moderne offrent les équipements de base actuels (double vitrage et sécurisation digicode).

(voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/prestations.html)

La résidence est fermée par une grille sécurisée et dispose de places de parking aériennes ainsi que de places de parking en sous-sol, à acheter en sus de l'appartement.

 

== La présentation publicitaire ==

Maria et moi avons découvert ce domaine au détour de plusieurs publicité durant notre séjour chez Maryse et Bernard. Voici le texte de deux d'entre elles :

1) Dans le magazine Refleximmo, en pleine-page du n°314 (du 11 septembre au 2 octobre 2013), édition du var, page 5 : 
«Domaine Lou Capitou : la pleine nature... proche de la ville. Nouveau à Fréjus. Colline du Capitou / du 2 aux 4 pièces / parc boisé classé / environnement calme / résidence sécurisée / proche axes routiers. Le Domaine Lou Capitou s'inscrit en lisière d'un parc boisé classé et protégé au cœur d'un quartier résidentiel et calme. À quelques minutes du centre de Fréjus, la résidence à l'architecture contemporaine propose des appartements du 2 au 4 pièces dotés de belles terrasses donnant sur le parc arboré de 3 hectares riches d'une flore et d'une faune protégées [biotope].»

2) Extrait du descriptif publicitaire issu de la plaquette du promoteur :
«Domaine Lou Capitou, la pleine nature... proche de la ville. Un site unique, en communion avec la nature... Les 2 immeubles de la résidence "Domaine Lou Capitou" s'inscrivent en lisière d'un parc boisé classé et protégé, au coeur d'un quartier résidentiel et calme composé de belles villas provençales. Située à quelques minutes du centre de Fréjus, niché entre les massifs des Maures et de l'Esterel, la résidence propose des appartements du studio au 4 pièces dotés de belles terrasses donnant sur le parc arboré de 3 hectares riche d'une flore et d'une faune protégées. Une architecture agréable en communion avec l'environnement, des plans étudiés avec soin et des prestations de qualité complètent harmonieusement cet ensemble. "Domaine Lou Capitou", un emplacement de choix pour vivre Fréjus au calme, en pleine nature, proche des axes routiers.»

 

== Organisation de la vente ==

- Il n'y a pas d'appartement témoin et la vente des appartements est uniquement sur plan. Le promoteur s'appelle "Constructa" (www.constructa-vente.com). L'espace de vente est situé sur la route départementale 37 au rond-point du Gargalon (83600 Fréjus). La vente a commencé au cours de l'été 2013.

- Quelques liens pointant vers des sites immobiliers faisant la promotion du projet :
1) http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/index.html
2) http://www.explorimmoneuf.com/programme/detail-28320033
3) http://www.selogerneuf.com/annonces/investissement/appartement/frejus-83/exterieurs/79748763.htm
4) http://www.seloger.com/immobilier/achat/immo-frejus-83/quartier-exterieurs/bien-appartement/
5) http://immo-neuf.lavieimmo.com/appartement-loi-duflot-frejus-33988/domaine-lou-capitou-20894/#map

 

== Calendrier ==

- Le chantier n'a pas commencé. Le lieu est pour l'instant un terrain vierge et naturel (une prairie avec des groupes d'arbres épars). Le chantier se déroulera en deux étapes.
- La première tranche des travaux fera sortir de terre 2 immeubles a priori dès 2014. La livraison est prévue pour le 3ème trimestre 2015. ( voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/situation.html  ; en haut de la page). Il s'agit des immeubles qui s'appellent "A" et "B" sur le plan de masse (voir lien dans § "nature du projet").
- Une seconde tranche en fera sortir deux autres à une date ultérieure non précisée. Il s'agit des immeubles qui s'appellent "C" et "D" sur le plan de masse.

 

== Conditions d'accès à la propriété ==

- La première tranche se composera de 2 immeubles en accession libre (pas de conditions d'accès) pour un total de 43 appartements.
- La deuxième tranche se composera de 2 immeubles avec du locatif aidé (HLM) composé de 38 logements et de l'accession maîtrisée composée de 8 appartements.

 

== Coût des appartements ==

- J'ai relevé auprès de diverses sources le prix moyen du m² pour du neuf dans le quartier de Fréjus.
1) LaCoteImmo : 3871 €
(voir http://www.lacoteimmo.com/prix-de-l-immo/vente/provence-alpes-cote-d-azur/var/frejus/830061.htm)
2) MeilleursAgents : 3827 €
(voir http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/frejus-83600/)
3) EffiCity 3877 €
(voir http://www.efficity.com/prix-immobiliers/provence-alpes-cote-d-azur/var/prefecture-draguignan/frejus_z79335/#11.00/43.4718/6.7638)
- J'ai effectué ensuite un calcul effectué sur plusieurs appartements (octobre 2013) à partir des tarifs du promoteur.
( voir http://www.constructa.fr/programme-immobilier/domaine-lou-capitou-91/lots.html

2 pièces
Bât A : 184 000 / 47 m²          soit      3915 le m²
Bât B : 197 000 / 51,17 m²     soit      3850 le m²
Bât A : 208 000 / 51,17 m²     soit      4065 le m²

3 pièces
Bât B : 270 427 / 66,04 m²     soit      4094,89 le m²
Bât B : 248 274 / 66,75 m²     soit      3719,46 le m²
Bât B : 303 527 / 77,19 m²     soit      3932,20 le m²

4 pièces
Bât A : 324 354 / 86,21 m²     soit      3762,37 le m²
Bât B : 382 773 / 89,43 m²     soit      4280,14 le m²

- Il ressort de cette analyse que le coût de ces appartements est dans la norme des prix moyens de la région, peut-être légèrement plus élevé mais pas de beaucoup. Reste à rapporter cette constatation au niveau de l'équipement proposé d'origine, que chacun appréciera selon ses propres critères.

 

== A propos du "parc" ==

- Le domaine est annoncé (voir les descriptifs publicitaires cités précédemment) comme ayant un «parc classé en lisière d'un environnement biotope»  ou encore un «parc arboré de 3 hectares riches d'une flore et d'une faune protégées». Toutefois le plan de masse du domaine ne montre aucun parc rattaché au domaine. Seules figurent de petites zones de pelouses comme il en existe dans la très grande majorité des ensembles immobiliers de ce type.

-  Après avoir pris les renseignements auprès du service d'urbanisme de la ville de Fréjus (voir http://www.ville-frejus.fr/emploi-logement/urbanisme/), auprès du cadastre (voir http://www.cadastre.gouv.fr/scpc/rechercherParReferenceCadastrale.do ) et auprès de différentes personnes vivant dans le quartier, il ressort les informations qui suivent.

- En fait, le domaine va être construit sur un terrain de 6 hectares (au cadastre : parcelle AD166) qui va être morcelé à l'occasion de la construction du domaine. En effet, ce terrain contient des espèces protégées (flore et faune) ( voir le Dossier d'étude environnementale, document consultable en Mairie de Fréjus). La construction du domaine va nécessiter la destruction d'une partie de ces espèces protégées. Afin de compenser leur destruction (interdite par la loi), une partie du terrain est sanctuarisée par une "mesure compensatoire" qui consiste à créer deux "zones de biotopes" (1). C'est à dire deux zones protégées selon divers critères comme par exemple la présence de grilles (2) et un accès interdit aux piétons ou aux cycles, etc. (3)

(1) «Les biotopes sont des aires géographiques protégées par des mesures réglementaires : les arrêtés de protection de biotope. Ceux-ci ont pour objectif de prévenir la disparition d’espèces protégées.  (...) [Ils consistent] essentiellement en interdiction d’actions ou d’activités (...). Les interdictions édictées visent le plus souvent : (...) la destruction de talus ou de haies, les constructions, (...), le camping, les activités sportives (...), la circulation du public, la cueillette...» ( voir http://www.developpement-durable.gouv.fr/Les-mesures-de-protection.html )
(2) «La SEM "Fréjus Aménagement" prendra à sa charge la clôture des zones de protection du biotope évaluée à 100.000 €, ainsi que les frais inhérents à la gestion du site (débroussaillement, gestion du comité de suivi) évalués à 15.000 € par an.» ( voir le Dossier d'étude environnementale, document consultable en Mairie de Fréjus )
(3) «Les mesures de protection visent à prévenir la destruction ou l'altération des biotopes par piétinement, arrachage, enlèvements de la végétation ou du substrat. Il est proposé  d'interdire la circulation des piétons en dehors des chemins indiqués sur le plan ci-joint, sauf pour les propriétaires et leurs ayants-droits. » ( voir le Dossier d'étude environnementale, document consultable en Mairie de Fréjus )

- Il est à noter toutefois que le plan en question ne montre aucun chemin ouvert aux résidents.
- Ainsi, d'un terrain actuellement en un seul morceau, on passe à un découpage en 4 parcelles :
--- 1 parcelle pour le domaine lui-même (GM : 43.479509,6.729871)
--- 2 parcelles distinctes qui deviendront les zones de biotope (1ère zone, GM : 43.478713,6.72839; 2ème zone, GM : 43.477942,6.731239)
--- 1 parcelle entre les deux zones de biotope, a priori laissée au propriétaire initial du terrain entier et qui conservera sa petite maison (GM : 43.478343,6.729302 ; zoomer une fois ou deux pour bien voir la maison au niveau de la flèche verte)

- En résumé, le "parc" en question, en plus d'être assez petit en absolu, ne fera pas partie du domaine et ne sera pas ouvert à la promenade des résidents. Pour les habitants de la résidence il s'agira en fait d'un élément de décoration, sous forme d'espace naturel visible derrière des grilles depuis les pelouses du domaine ou depuis certains appartements.

 

== La route d'accès au domaine (GM : 43.478732,6.732086) ==

- Le seul moyen d'accéder au domaine est une route qui passe devant l'une des bordures du domaine.
Cette route est très fréquentée (pratiquement une voiture par minute en début d'après-midi en septembre) notamment par les voitures qui viennent ou vont au domaine du Capitou. Elles roulent assez vite et sans précaution particulière... Aucun aménagement n'a été prévu pour les piétons (les trottoirs sont inexistants et il n'y a pas de bas côtés car les grillages des propriétés sont directement au bord de la route). Attention donc à ne pas se faire heurter par un véhicule si on parcourt la route à pied ! D'autant plus qu'il y a des virages qui cachent la visibilité aux automobilistes.
- En partant du domaine on peut descendre ou monter cette route.
- En descendant la route, on se retrouve à un rond-point (GM : 43.470923,6.732298) dont l'une des sorties est un accès immédiat à l'autoroute (GM : 43.470627,6.733266) et l'autre un accès à un pont traversant l'autoroute (GM : 43.469903,6.732826) et permettant de joindre les villes de Fréjus ou Saint-Raphaël après avoir traversé des quartiers semi-urbains et semi-industriels parsemés de champs, de campings et de petites propriétés campagnardes avec maisons individuelles ou lotissements.
- En montant la route, dès la sortie du domaine, celle-ci bifurque en deux et va d'un côté (sur la droite) vers le domaine du "Capitou de l'Estérel" (GM : 43.479083,6.73347) et de l'autre (sur la gauche) vers des campings-caravanings (GM : 43.482197,6.730101). La route semble se terminer quelques kilomètres plus loin en un cul de sac dans les deux cas, mis à part des chemins de terre qui quittent la route principale pour terminer devant différentes propriétés (maisons, petites exploitations, campings) ou retourner vers le Capitou.

 

== Moyens de déplacement ==

Que ce soit à cause de l'organisation des routes (trottoirs absents, pas de pistes cyclables, circulation automobile importante, relief) ou à cause des distances à parcourir, il n'est pas envisageable de se déplacer à pied ou à vélo pour faire ses courses, accéder aux services, aux lieux de distractions, etc.  Avoir une voiture est donc indispensable.

 

== Accès aux centres-villes et à la mer ==

- Il n'est pas envisageable de rejoindre à pied la mer ou les centres-villes de Fréjus ou Saint-Raphaël compte tenu de la trop grande distance et du manque d'infrastructures pour les piétons. Cela semble également trop long et dangereux à vélo en l'absence de pistes cyclables et vu l'effort physique à fournir avec un relief changeant.
- En été, l'accès à la mer est contraignant à cause des nombreux embouteillages aux abords de la ville et de l'autoroute. Aux heures de pointe (10h30-14h30), il faut au moins une heure pour se rendre du domaine à la plage ! Se garer sur place est également une contrainte (il faut parfois attendre longtemps pour qu'une place se libère) et les parkings sont tous payants.

 

== Accès aux commerces ==

Il n'y a actuellement aucun commerce (boulangerie, épicerie, boucherie,  librairie, etc.) à proximité. Le domaine du Capitou ne dispose pas de commerces ou n'en donne pas l'accès aux non-résidents. Deux possibilités s'offrent alors : soit rejoindre les centres-villes de Fréjus et Saint-Raphaël (à éviter car peu pratiques d'accès et souvent trop modestes en équipements), soit rejoindre la zone commerciale la plus proche qui est à Puget Sur Argens (GM : 43.444071,6.704546). Elle est assez fournie (grande surface, plusieurs grandes enseignes de l'aménagement, du bricolage et des loisirs, etc.).

 

== Accès aux services ==

Il n'y a aucun service dans le quartier (poste, administrations, crèches, écoles, etc.)

 

== Accès au massif montagneux (GM : 43.495997,6.73522) ==

La configuration du lieu est telle que pour accéder au massif montagneux il faut obligatoirement traverser tout le domaine du Capitou ! Comme celui-ci est interdit aux non-résidents (sans parler du danger que représente sa route elle aussi non prévue pour les piétons), il est donc très compliqué voire impossible de partir en randonnée vers le massif à pied depuis le domaine Lou Capitou. On est donc contraint d'utiliser sa voiture, de descendre vers l'autoroute puis de prendre diverses petites routes pour faire le détour jusqu'au massif (GM : 43.493125,6.738303)

 

== Risque incendie et risque inondation pour le domaine ==

J'invite les lecteurs à se reporter à mon billet précédent où j'ai fait l'analyse générale de ces deux risques dans la région de Fréjus. Pour ce qui concerne le domaine Lou Capitou voici les précisions que je peux apporter.

1) Risque inondation
Etant situé en haut d'une colline, le Domaine Lou Capitou ne devrait pas craindre les inondations par des eaux stagnantes (débordement de fleuves, etc). Cependant, en cas de forte pluie, le domaine Lou Capitou étant située en contrebas du Domaine du Capitou (je parlerai des "voisins" du domaine Lou Capitou dans un autre billet), on peut craindre qu'il soit le point de convergence de son eau de ruissellement. Des mesures ont sans doute été prises par les architectes de Lou Capitou pour éviter les inondations du parking souterrain ou des zones de pelouse. Donc le risque parait assez faible. Par contre des inondations frappent régulièrement (risque annuel) d'autres secteurs très voisins comme la route menant à Puget Sur Argens (Centre commercial). Donc cela peut créer des contraintes ponctuelles à certaines périodes de l'année.
2) Le risque incendie
Le domaine est situé dans une zone à haut risque du point de vue incendie (se mettre en relation avec la mairie ou les pompiers de Fréjus pour obtenir la cartographie des  zones de danger du secteur). Il y a même eu récemment un incendie dans la propriété juste en face du domaine, de l'autre côté de la petite route (à quelques dizaines de mètres  du domaine donc). C'était en juin 2009. Voici comment la presse locale a rapporté l'histoire :
«Plus de peur que de mal hier au Capitou où un départ de feu aurait pu avoir des conséquences autrement plus dramatiques. L'incendie est parti vers 13 h 40 en bordure du chemin du Bonfin (...) les flammes sont rapidement remontées en direction de la villa « Belvédère » (...) Un imposant dispositif a été engagé car le sinistre aurait pu menacer l'important lotissement du Domaine du Capitou de l'Estérel, situé en pleine pinède. (...) Onze engins lourds et une cinquantaine de sapeurs-pompiers (...) sont ainsi intervenus, épaulés par les largages de trois hélicoptères bombardiers d'eau, un Écureuil stationné au 21e RIMa et deux Bell basés au Luc. (...) sous les yeux des propriétaires de la villa qui, en guise de jardin, sont aujourd'hui entourés d'1,5 hectare de broussailles et de sous-bois calcinés.»  (voir http://www.varmatin.com/article/societe/frejus-le-capitou-a-eu-chaud.25248.html )
Le risque incendie est donc réel et pas du tout négligeable.

Dans mon prochain billet je parlerai des alentours du domaine.

<à suivre...>